不動産投資の目的は明確ですか？
何事も成功するには目標の設定が重要となります。とりあえず、収益物件を購入して、毎月現金が手に入ればそれで成功！ と目先のことだけを考えてませんか？
大前提として理解しておいていただきたいのは、不動産から収益を得る方法には2通りあることです。1つ目は賃貸収入として得られるインカムゲイン。2つ目は売却益として得られるキャピタルゲインです。長期的に取り組む不動産投資では、インカムゲイン（賃貸収入）に着目しがちです。しかし、実際は売却して初めて利益が確定します。したがって購入金額（簿価）よりも売却金額が下がってしまうと損失になります。
つまりは、投資が成功したか否かは売却までを含めたトータルの収益で決まりますし、むしろ額面が大きい分、インカムゲインよりもキャピタルゲインの方がトータルの収益に与える影響は大きいのです。
不動産投資は企業経営と同様です。
定める目標は2つ！
税引後キャッシュフローと純資産！
不動産投資におけるゴール設定としては、インカムゲインとキャピタルゲインの両面から考えて以下の2つの目標を定める必要があります。
- 税引後キャッシュフロー
- 純資産
キャッシュフローは「税引後」を把握することがポイントです。税引前のキャッシュフローがプラスでも、税額が大きくなると税引後のキャッシュフローはマイナスになることがあります。純資産は、財務3表の中の1つ、貸借対照表（BS）で確認します。純資産は不動産投資では含み益（含み損）にあたるので、不動産を売却するまで確定しません。実際に売却してプラスになるのか、マイナスになるのかは、その時になってみなければわかりませんが、少なくとも現時点での不動産の価値、借入金の残高、そして手持ちの現金を合わせた純資産がどの程度になるか、把握しておくことが重要です。
いわば財務3表はお金の診断書であり、企業の経営状態を把握するためのツールです。銀行も財務3表の内容で融資の可否を判断しています。つまりは事業拡大に直結することを意味します。不動産事業を拡大していくためには、財務3表をマスターする必要があります。
不動産投資は経営です！
経営者として財務3表のマスターは必須！
財務3表とは次の3つのことです。
- 貸借対照表（BS）…資産、負債の残高と、差し引きの純資産を把握できる
- 損益計算書（PL）…売上、経費などから利益と税額を計算できる
- キャッシュフロー計算書（CF）…現金の出入りを記載する
利益と税額を計算するには損益計算書（PL）を見る必要があります。しかし、実際の手残り金額（CF）はそこから元本返済と税額を引いたものになります。そして貸借対照表（BS）で 2つを合わせた資産の把握を行います。損益計算書（PL）とキャッシュフロー計算書（CF）の数値は同じにはなりません。貸借対照表（BS）を使って2つの資産の連動を相対的に確認できます。これらを合わせて現金の流れ、税金の計算、資産の増減を把握します。3つが揃うことで、ようやくトータル収益が見えてくるのです。
純資産を増やすことが資産形成。
不動産投資には融資がつきものです。融資を出す側の銀行は、今ある現金だけではなく、全体の損益、そして純資産を見て審査してきます。純資産を確認するための式は次のとおりです。
不動産+現金-借入金=純資産
- 不動産の価値は年々下がる
- 現金残高を積み上げる
- 借入金を減らす
1.2.3が年々変化することで純資産が増減していくわけです。1.は所有不動産の簿価のことです。購入時は、簿価=購入金額+取得経費。毎年の減価償却で簿価が下がっていきます。
損益計算書（PL）で利益と税額を把握することはもちろん重要となりますが、注意していただきたいのが、損益≠収支、要は利益≠キャッシュフローということです。不動産オーナーは税理士から損益計算書が提出されるので利益を把握することは容易です。しかしながら、キャッシュフロー計算書については、作成していない方が大半であるため、税引後キャッシュフローを掴めていません。
利益が出ていても現金が回っていなければそもそも運営できませんし、キャッシュが出ない投資は面白味もありません。損益計算書（PL）しか見ていないと、税金が想像以上にかかり、手残りキャッシュが少なく資金がたまらない、資産も増えないという状況に陥ります。銀行はそういった状況になっていないか、あなたの財務3表の中の貸借対照表（BS）を見て融資可否を決めるのです。
純資産（利益）拡大のサイクル
同じ不動産なのに時価と簿価が異なる。
純資産が大切なことは述べましたが、貸借対照表（BS）で気を付けなければいけないことが1つあります。それは、「時価」と「簿価」は別モノということです。簿価とは貸借対照表（BS）に記載される不動産の金額です。購入時は購入金額＝簿価ですが、年々減価償却とともに簿価は減っていきます。つまり、簿価は実際に買い手がつく金額（時価）と異なってきます。購入時に相場並みの金額なら大きな差額はありませんが、市場が高騰している時や高値掴みで購入してしまうと、時価＜簿価となります。
そうなると簿価ベースでは、
資産＞負債（差額が純資産）と思っていたのが、
時価ベースで見直すと実は、
資産＜負債（差額がマイナス純資産）ということになります。
よって、財務3表の仕組みを理解することに加えて、実際の資産価値（時価）も常に把握しないといけません。財務3表を理解すれば、税金が税引前キャッシュフローよりも多くなるポイント（デットクロス）を見極めることができます。そして、実際の不動産や現金などの資産よりも負債が多くなる債務超過に気が付くことができ、最悪の事態を避けることができるのです。
まずは、税引後キャッシュフローと純資産の目標を立て、達成するための手順を考えてください。財務3表は事業計画を立てるのに必須となるキーアイテムとなります。不動産投資の目的を数値化し、勝てる事業計画を立てて実行していきましょう！